القاعدة العامة التي تنطبق على عقارات مسقط كما تنطبق على غيرها من عقارات للبيع في عمان كلها تؤكد على أن شراء أو بيع عقار في عمان أو استئجاره هي بالأساس عمليات هادفة للربح. وزيادة الاستثمار، حتى ولو مؤجل حاليًا.
وطالما اتفقنا أن الباحث عن شقق للايجار في مسقط أو شقق للييع في مسقط حتى ولو استهدف السكن. فهو يميل إلى ما يحفظ ويُنمي مدخراته. فإن الاختيار من بين المعروض ذو محددات كثيرة ومتشعبة.
أيهما أكثر ربحية؟ للاستثمار في عقارات مسقط
في سوق عقارات عمان كله، وفي عقارات مسقط العاصمة تحديدًا خطوطًا عريضة لتحصيل مكاسب سريعة. واكتساب عوائد متضاعفة، وقد تتسأل، أيهما أكثر ربحية:
- منازل للبيع مسقط في منطقة متوسطة المستوى، أم منزل في أفخم شارع بمسقط وأعلى حي خدميًا فيها؟
- منزل غير قابل للمساس، أم أن فرضية البيع والربح واردة لا محالة؟
- فلل للبيع في مسقط أوفر وأعلى وأسرع إنتاجية. أم يكفينا البحث عن شقق للايجار في مسقط بقيمة شهرية تحفظ المدخرات؟
وهكذا دواليك، عشرات من الأسئلة العقارية، ومئات من الخطوات والمراحل الواجبة التدقيق والإلمام بتفاصيلها. قبل أخذ الخطوة الأولى في السوق العقاري العماني. لأن الاستثمار العقاري في مناحيه الربحية المتشعبة أعقد بشكل عصيّ على التصور، وأبعد لما يفوق الوصف.
فهم سوق العقارات
عقارات للبيع في مسقط – منازل للبيع مسقط – شقق للايجار في مسقط – شقق للبيع قي مسقط …. كلها دعايات جذابة وبراقة.
بل وكلها تقول عقارنا فقط هو المتميز، هو المحتفظ بقيمته مهما طال الزمن. هو فرس الرهان الرابح لا محالة.
إليك خلاصة تجربة المحترفين
لا تغتر بهذه العبارات البراقة، سواء أكنت على دراية أولية بالاستثمار العقاري أو جديدًا على القطاع، تعقَّل وفكر بمنطقية وافهم الغرض.
الغرض؛ اصطياد عقار عمان ذو السمات التي تتعاظم معها قيمته النقدية بشكل سريع. والمنطق؛ أنها مدخرات العمر فلا مجال للتضحية بها أو على الأقل التجربة والخطأ. أما العقلانية تشير إلى أن هناك آلاف الريالات العمانية على المحك.
ومن ثَم لابد من فهم الآلية الحركية لسوق عقارات مسقط ودورة الربح والخسارة فيه. ومن خلال هذا الفهم تتح مجموعة محددات أساسية لتحقيق عوائد على البيع والشراء، منها:
- شهور الشتاء الأكثر ربحية من فصل الصيف، وتحديدًا يناير، هذا في حالة الشراء. حيث زيادة المعروض وقلة الطلب، ينخفض اسعار الشقق في عمان وكذلك الإيجارات.
- أما عند البيع، فشهور الصيف أكثر الأزمنة ربحًا، لارتفاع الطلب المحلي. وكذلك دخول لاعبون دوليون عرب وأجانب للاستثمار.
- العقار المعروض للبيع السريع لأول سعر ليس شرطًا تمثيله لفرصة استثمارية كبرى. بل أحيانًا تستخدم عبارة البيع السريع للسفر للتغرير بالمشترين وشغلهم بالمقابل المالي عن تفاصيل قانونية ومعمارية أساسية.
سيطر على عواطفك
مستهدفي الوصول إلى منازل للبيع مسقط للسكن بشكل أولي، والربحية لاحقًا. عادةً ما يعتمدون على العاطفة في الاختيار، حتى إن بعض الإحصائيات السوقية أشارت إلى أن 90% من المشترين والبائعين يسيطر عليهم هذا النمط. الـ 10% الباقية فقط هي من تختار وفق قواعد الربح والخسارة.
وهذا مفهوم، ولكن لنتخيل الاختيار من بين شقق للايجار في مسقط تقضي قيمتها الإيجارية الشهرية على 60% من إجمالي الدخل الشهري لمجرد أنها تعجبنا أو مرتاحين إليها.
هذه الطريقة على المدى البعيد سيتحول فيها الإعجاب إلى إرهاق مادي وخسارة مالية فادحة. فقد أجمعت كل الدراسات المتخصصة على ضرورة ألا تتجاوز قيمة ايجار شقق في مسقط عن 25% فقط من الدخل الشهري شاملةً قدر المستطاع خدمات ومرافق تشغيلية أساسية لحياة العائلة. مثل السعر الشهري لجراج السيارة مثلًا.
الموازنة بين المطلوب والممكن في الاستثمار
الموازنة بين المطلوب والممكن في استثمار عقارات مسقط هي الطريقة المثلى والمضمونة في تحقيق العوائد. بأنواعها: النقدية والنفسية والمعيشية.
من جهة أخرى؛ تنحية المشاعر جانبًا في البيع وفي الشراء يحمي من الوقوع في أفخاخ النصابين الشائعة. الذين يستدرجون المنبهرين نحوهم، ثم يتلاعبون بعقولهم لدفع قيمة أكبر من قيمة العقار الحقيقية بيعًا استئجارًا. أو لإتمام العملية بسعر أقل بكثير عن سعر السوق الشائع شراءً وايجارًا.
ومن الموازنة وتغليب العقل وطرح المشاعر في استثمار أي عقار عمان بأي شكل. امتلاك القدرة على التفاوض، والاستعداد له كركيزة أساسية من ركائز أي عملية تجارية ناجحة ومحققة للأهداف النفعية.
كل شيء يهون في سبيل الموقع
من تبعات فهم سوق عقارات مسقط التشبث بالموقع لا بالعقار. على الصعيدين ولتحقيق أي من الغرضين؛ الاستثمار أو السكن.
من هنا يتوجب إفساح المجال للتعرف على الموقع بصورة أدق وأشمل. حتى ولو تطلب الأمر استهلاك 90% من المدة الزمنية اللازمة في إتمام العملية الاستثمارية العقارية في هذا التعرف. والذي يأتي عن طريق:
معرفة أدق تفاصيل الحي
التعرف على تفاصيل الحي ومشتملاته الخدمية ومرافقه. وبالأخص تلك البنود التي لا تستغني عنها العائلات، مثل:
- المواصلات العامة.
- مناطق التسوق والمحلات التجارية.
- المؤسسات التعليمية.
كما أنه من عناصر التعرف على الموقع؛ الإلمام بواقع المنطقة ليلًا ونهارًا. من حيث الزحام والحركة أو السكون والهدوء. كما هو الحال مع الأمان والسلامة.
وأيضًا صور وأشكال التطوير في الحي ودرجات هذا التطوير. لا سيما فيما يمس البنية التحتية من طرق وشبكات للكهرباء والصرف الصحي والمياه والنظافة.
التعرف على الجيران
كما عليك التعرف على الجيران وطبائعهم ومقدار تدخلهم في الشئون الخاصة. لأن التركيبة السكانية للحي ذات أثر مباشر على معدلات العوائد الاستثمارية.
من حيث التحقيق والتنامي، يظهر هذا واضحًا مع الأحياء المغلقة المفضلة عند العوائل العربية. والتي تعد سريعة تحقيق الأرباح العقارية بالمقارنة مع المناطق التجارية التي تجتذب أصحاب المهن والحرفيين.
والتي تتحقق فيها عوائد أعلى ماديًا. كما أنها أبطأ في معدل الدوران الزمني، من ناحية أخرى. اختيار الاستثمار في حي عائلات سيفرض مجموعة من الاشتراطات عند اختيار المنزل أو الشقة.
كما أنه من غير المتوقع ربح من شقة ضيقة بغرفة واحدة مثلًا في مكان عملاءه من العائلات كبيرة العدد.
معرفة متوسط ايجارات الشقق وأسعار البيع بالمنطقة
وأخيرًا؛ التعرف على المنطقة من الناحية الاستثمارية. بمعنى محاولة التيقن من آخر اسعار منازل للبيع مسقط أو سؤال ثقات عن ايجارات شقق للايجار في مسقط واسعار شقق للبيع هناك.
اصبر لكي تستغل الخائفين
هناك مبدأ استثماري شهير قاله رجل الأعمال “وارن بافيت”، يقول: “خاف من الجشعين، وكن جشعًا مع الخائفين”.
وهذا محور سوق عقارات مسقط وغيره، ولهذا ينصحك المطور العقاري “جاري كلير” مؤسس ومدير شركة كلير وليامز العقارية العالمية بالبحث في نطاق العقارات المعروضة بخصومات لا تقل عن 20% من سعرها العادل.
وكذلك عند البحث عن عقارات للبيع في مسقط لأغراض التأجير مستقبلًا. فاختر عقارات مسقط الآجلة الدفع بأقساط سنوية، وحدد قيم الإيجارات الشهرية بما يغطي مبالغ تلك الأقساط.
