هناك عدة خطوات أساسية لتحديد قيمة العقار المعروض للبيع سواء فيلا للبيع أو شقق للبيع أو غير ذلك، فالكثير من ملاك المنازل يخططون لبيع منازلهم بطريقة عشوائية، أو بناءً على معطيات غير صحيحة أو على الأقل قديمة، وما يحدث أنهم يخسرون الكثير من قيمة العقار أو سعر المنزل ويتممون بيعه بسعر يقل كثيرًا عن المتوجب بيعه به.
وهذا لا ينفي تعدد التحديات المواجهة لتحديد قيمة أي منزل حديث أو قديم، وأبرزها آليات السوق وصعود وهبوط القيم الشرائية للأفراد في أزمنة متقاربة جدًا.
ولكن بشيء من التأني والاسترشاد والأخذ بآراء خبراء التطوير العقاري يصبح من السهل تقييم سعر العقار من الطرفين، سواء كان البائع أو المشتري.
أهم الخطوات لتحديد قيمة العقار
إليك أهم الخطوات التي ستساعدك في تحديد القيمة الحقيقية للمنازل بيعًا أو شراءً:
مساحة المنزل
أولى العوامل التي تؤخذ في الاعتبار عند تقييم المنزل هو المساحة، فبلا شك يضيف المنزل الكبير أو المساحة الكبيرة قيمة مالية أعلى للمنزل.
كما أن طبيعة تقسيم وتوزيع تلك المساحة على الأركان والغرف تلعب دورًا في التقييم بأعلى سعر. حيث يتدخل عدد الحجرات وتوزيعها في المخطط المعماري للمنزل تدخلًا مباشرًا في تحديد قيمة العقار أو سعر المنزل
ولا يتوقف دور المساحة على عدد غرف النوم فقط، بل تمتد طريقة تقييم العقار لعدد الحمامات والمطابخ والأركان الخدمية من غرف معيشة وغرف تناول للطعام وملحقات خارجية وداخلية كالحوش الأمامي أو الخلفي والحديقة وجراج السيارة.
موقع العقار
موقع العقار عنصر أصيل التأثير في تحديد قيمة العقار النقدية، لأن المشترين لا يبحثون عن شراء منزل متألق من الداخل مساحةً وتصميمًا وحسب. بل يبحثون أيضًا عن عقار قريب مسافةً من أهم وأبرز الخدمات. كالمستشفيات ومراكز التسوق وخطوط المواصلات العامة و المدارس الدولية في عمان … إلى آخره.
فضلًا عن القرب من المتطلبات والخدمات الأساسية عند العائلة، وهي بالضرورة متطلبات تختلف من أسرة لأسرة. ومن ثَم عند تقييم سعر العقارات لا تُغفل مثل تلك المزايا، بل تؤخذ في الاعتبار، كما يُعلن عنها بوضوح كعوامل جذب.
تاريخ بناء العقار
ضمن الخطوات الأساسية لتحديد قيمة العقار هي عمره أو تاريخ بنائه؛ فكلما قل عمر العقار كلما كان مؤشرًا على حداثة تصميمه وتميز حالته المعمارية ومتانة قدرته على تحمل الاستخدام، والأهم انتظاره لسنوات عديدة دونما حاجة لتجديدات معمارية جوهرية.
وكلها من العوامل التي تؤثر وتدفع المشتري لدفع الثمن المعروض به المنزل دون تفاوض لأنه على يقين كامل بعدم حاجته إلى تحمل تكاليف مالية إضافية في المستقبل القريب للإصلاح أو التجديد.
وبخاصة فيما يخص المرافق الأساسية للمنزل أمثال تشطيبات السباكة بفرعيها للصرف الصحي والتغذية المائية وتشطيبات الكهرباء.
الإطلالة
الإطلالة واحدة من ركائز رفع قيمة العقار وسعره، فهي داخلة في تحديد سعر البيع المناسب للمنزل، لدرجة أن خبراء التطوير العقاري يؤكدون دومًا على مساهمة الإطلالة الخلابة للعقار في رفع سعر بيع العقارات بما لا يقل عن 5%.
فالشرفات والنوافذ بأعدادها ومساحاتها وتوزيعها على غرف المنزل، ثم بما تطل عليه من ميادين وشوارع رئيسية وفرعية وحدائق ذاتية أو عامة، كلها أساسيات في تثمين المنزل عند البيع. ويظهر ذلك جليًا في منازل عمان المطلة على البحر والتي تعد أغلى المنازل سعرًا مقارنةً مع باقي المنازل.
امتلاك المنزل حديقته الخاصة
وبالنسبة لامتلاك المنزل حديقته الخاصة؛ فإنه من أبرز عناصر التميز التي تتدخل في تحديد قيمة العقار بأعلى سعر للبيع، حتى ولو كانت الحديقة صغيرة المساحة.
لأنها هنا لا تمنح إطلالة خلابة وحسب، بل توفر بيئة مثالية للترفيه واجتماع الأسرة في الهواء الطلق، وساحة لعب آمنة للأطفال.
المرافق والخدمات
خطوات تحديد قيمة العقار المذكورة آنفًا أساسية في تسعير أي عقار معروض للبيع، ولكن إن أعدت قراءتها مرة أخرى ستكتشف أنها داخلية فقط، أو بمعنى آخر ترتبط كليًا بالعقار نفسه،
في حين تتواجد خطوات وعوامل أخرى تتدخل أيضًا في تسعير عقارات للبيع في عمان ألا وهي المرافق الملحقة.
ومن أمثلتها: موقف خاص بالسيارات، ولو أن المنزل متكون من عدة شقق ولكل شقة موقفها الخاص. فإن القيمة المالية للمنزل ستتعاظم جدًا. لأن مثل هذا المرفق على بساطته يؤكد للمشتري أنه معفي من تحمل نفقات إضافية لصف السيارة الخاصة.
قِس على ذلك ملحقات المنزل من الخدمات والمرافق الأخرى. أمثال القيام بداخل كموبند ذو إدارة محترفة توفر للملاك كافة ما يحتاجونه من أعمال صيانة وإصلاح وخدمات منزلية وتوصيل الأغراض الغذائية وغيرها إلى باب المنزل.
الحالة الاقتصادية العامة
من العوامل الخارجية المؤثرة في تحديد قيمة العقار أو المنزل حالة القوة الشرائية للأفراد المتأثرة ولا شك بالحالة العامة للاقتصاد من حيث الركود والانتعاش.
فحينما تزدهر روافد الاقتصاد المحلي وتتعاظم موارده ينعكس ذلك مباشرة على القوة الشرائية للأفراد من خلال توليد فرص توظيف أكثر بمداخيل شهرية أكبر.
وعليه تنتعش حركة التجارة والبيع والشراء في كل شيء طالما يكسب الناس المال، بما في ذلك مجال العقارات، بل تصير عمليات بيع أو قيمة العقار جزء من آليات الاستثمار وتنمية الموارد الفردية.
فيزداد الطلب لحدود قد تفوق العرض، وهو ما يساهم في رفع أسعار العقارات عمومًا وفي القلب منها منازل البحرين لأن الشراء هنا لا يستهدف السكن وحسب، بل والاستثمار والاستفادة النقدية أيضًا.
والعكس بالعكس طبعًا مع الركود وزيادة معدلات البطالة وانخفاض الرواتب والقوى الشرائية، فهي عوامل تخفض من سعر المنزل حتى مع ما فيها من مميزات معمارية وخدمية.
عوامل تؤثر سلبيًا على تحديد قيمة العقار عند البيع
كما أن هناك خطوات أساسية في تقييم سعر العقار عند البيع، فهنالك أيضًا أخطاء ساذجة وعوامل عفوية تنعكس سلبيًا على قيمة العقار وتؤدي في النهاية إلى بخس سعر المنزل مقارنةً بما يشبهه ويتماثل معه في المواصفات، على رأسها:
إهمال أعمال الصيانة
الصيانة والإصلاح الدوري للعقار من موجبات رفع قيمة العقار عند البيع؛ فالبعض لا ينظر ولا يهتم بالصيانة وإصلاح الأعطال إلا عقب وقوع مشكلة لا يُطاق البقاء في المنزل معها، مشكلات الصرف الصحي على سبيل المثال.
وهذا خطأ يقدح في أساسيات تقييم سعر العقار والأصح متابعة صيانة المنزل دوريًا وبأيدي فنيين محترفين.
المخالفات القانونية
قوانين البناء والتشييد واحدة من أكثر القوانين العقارية تفصيلًا وتشددًا مع المخالفين، ويحدث ألا يلتزم صاحب المنزل عند تشييده بتلك القوانين. وبخاصة فيما هو مقرر من حيث الارتفاعات والمخططات الهندسية وترك فراغات أساسية للمناور والشوارع إلى غير ذلك.
وهو ما يُوقع المالك تحت طائلة القانون وتعرضه للغرامات والأحكام من ناحية. ومن ناحية أخرى يُسيء ذلك إلى سمعة المنزل للحد الذي قد تتوقف معه عملية بيع المنزل نهائيًا لعدم رغبة أي مشتري في دفع أموال في منزل مخالف حتى ولو الثمن قليل.
عدم أمانة الوكيل العقاري
من الضروري جدًا اختيار وكيل عقاري خبير وصاحب باع طويل في بيع وشراء العقارات بمنطقة المنزل المقرر بيعه. والأهم استيفاءه شروط الأمانة والنزاهة، وتألق سمعته الطيبة بالسوق المحلية.
لأنه يلعب دورًا محوريًا في تحديد قيمة العقار من ناحية، ويساهم مساهمة كبيرة في جذب المشترين له، وأي تلاعب في هاتين العمليتين سيُنتج عملية بيع مشوبة بالكثير من الغرر والغبن.
الق نظرة أيضًا على اختياراتنا من أفضل مقالات تخص سوق العقارات العماني، حيث تتضمن موضوعات مختلفة أبرزها:
